為遏制商業地產投機、防范金融風險，多地相繼出臺商辦項目限售政策，明確禁止將商辦類項目擅自改變為居住用途銷售。在實際操作中，部分房地產銷售代理商及中介機構卻屢屢突破監管紅線，通過包裝宣傳、承諾“商改住”、協助辦理虛假材料等方式違規推銷商辦房源，形成了一條游走于政策邊緣的灰色利益鏈。

這些違規行為通常具備幾個典型特征：一是以“不限購、低總價、高回報”為誘餌，模糊商辦與住宅的界限，甚至暗示或承諾購房者可通過“打隔斷”“通燃氣”等方式實現居住功能；二是利用政策執行中的信息不對稱或監管漏洞，通過第三方公司協助注冊空殼企業、偽造租賃合同等手段，幫助沒有購買資格的個人繞過限購門檻；三是與個別開發商形成“默契”，在銷售環節采取“雙合同”、捆綁裝修等變相操作，規避價格備案與資金監管要求。

究其根源，高額傭金回報是驅動違規銷售的直接動力。商辦項目去化周期長、銷售難度大，部分代理商為快速回籠傭金，不惜鋌而走險。一些中小型開發商面臨資金壓力，也默許甚至縱容銷售端的“靈活操作”。監管層面，盡管政策三令五申，但跨部門協同不足、處罰力度偏弱、取證困難等問題，使得違規行為往往“罰不痛、禁不止”。

此類亂象帶來的風險不容小覷：購房者可能面臨無法落戶、子女無法入學、水電按商用標準計價等實際困境，甚至因項目性質違規導致產權糾紛；從市場角度看，虛假需求擾亂土地和房產市場秩序，加劇區域性供應結構失衡；長期而言，若商辦存量盲目流入居住市場，將削弱城市規劃的嚴肅性，積累潛在的社會矛盾。

要根治這一頑疾，需打出監管“組合拳”：一方面應強化跨部門數據共享與聯動執法，對違規中介實施聯合懲戒，探索建立行業“黑名單”制度；另一方面可借助技術手段加強銷售全過程監測，例如要求售樓處安裝監控、推廣合同在線備案核驗等。須加強對購房者的風險警示，暢通投訴舉報渠道，并適時評估限售政策的區域適用性，引導商辦地產回歸服務實體經濟的本源。

歸根結底，規范商辦銷售市場不僅關乎短期秩序整頓，更是推動房地產市場長效健康發展的重要一環。只有讓違規者真正付出代價，讓監管牙齒真正“咬合”，才能守住“房住不炒”的底線，維護每一位市場參與者的合法權益。